Fußball-EM 2024: Darf ich einfach meine Wohnung untervermieten?

Nur 90 Tage im Jahr untervermieten

Wird die Wohnung ohne entsprechende Erlaubnis vermietet, kann es nämlich zu einer Geldbuße kommen. In Köln, Düsseldorf und Dortmund zum Beispiel darf Wohnraum nicht für mehr als 90 Tage im Jahr kurzzeitig an andere vermietet werden. Für Studenten sind es 180 Tage. Diese Regeln gelten auch für Aachen, Bonn und Münster, aber dort finden keine Fußballspiele statt. Wenn ein Wohnraum länger als für diese Spanne kurzzeitig vermietet werden soll, liegt eine Zweckentfremdung vor. Wer diese Grenzen überschreitet, benötigt eine gebührenpflichtige Genehmigung der Stadt. Diese Regelungen gelten auch für Mieter.

Wohnungen müssen registriert sein

In einigen Städten wie zum Beispiel in Köln, Dortmund und Düsseldorf muss außerdem vorher eine Wohnraum-ID beantragt werden. In NRW ist das über das Bauportal des Ministeriums für Heimat, Kommunales, Bau und Digitalisierung möglich, kurz Bauportal.NRW . Das besagt Paragraf 12 Absatz 1 des Wohnraumstärkungsgesetzes NRW. Die genauen Regelungen der Zweckentfremdungssatzung für Nordrhein-Westfalen können Sie ebenfalls auf der Ministeriumsseite nachlesen: recht.nrw.de

Mehr Informationen zur Wohnaum-ID in NRW finden Sie auf der Seite Bauportal.NRW. Airbnb ist grundsätzlich dazu angehalten, nur noch Inserate mit registrierten Wohnungen zuzulassen. So gelingt es vor allem in Städten mit Wohnungsnot, einen Überblick darüber zu erhalten, wie Wohnraum tatsächlich genutzt wird. Außerdem soll verhindert werden, dass Wohnungen statt zur dauerhaften Miete nur kurzzeitig vermietet werden.

Bei Untervermietung unbedingt Zustimmung des Vermieters einholen

Egal ob die ganze Wohnung oder nur ein Zimmer: Wer bei Airbnb inseriert, braucht auf jeden Fall die Zustimmung des Vermieters. Bietet ein Mieter ohne Zustimmung des Vermieters seine Wohnung über ein Internetportal wie Airbnb an, riskiert er sogar die fristlose Kündigung seines Mietverhältnisses. Zuvor muss er allerdings vom Vermieter abgemahnt werden, so das Landgericht Berlin in einem Urteil (67 S 154/16).

Das gilt auch dann, wenn im Mietvertrag grundsätzlich die Erlaubnis zur Untervermietung erteilt wurde. „Erteilt der Vermieter dem Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung, so kann dieser ohne besondere Anhaltspunkte nicht davon ausgehen, dass die Erlaubnis eine tageweise Vermietung an Touristen umfasst“, heißt es in einem Urteil des Bundesgerichtshofs (VIII ZR 210/13). Denn das kurzfristige Vermieten einer Wohnung an Feriengäste sei etwas völlig anderes als eine auf Dauer angelegte Untervermietung. Der Vermieter habe deshalb das Recht, das Überlassen der Wohnung gegen Geld zu verbieten.

Einkünfte aus Kurzzeitvermietung müssen versteuert werden

Ebenfalls wichtig zu wissen: Auch bei einer Kurzzeitvermietung an Touristen müssen die Einkünfte nach Paragraf 21 Einkommensteuergesetz versteuert werden. Im Gegenzug dürfen die für die Vermietung angefallenen Ausgaben als Werbungskosten abgezogen werden. Insbesondere folgende Werbungskosten sind dabei denkbar: anteilige Miete oder Zinsen für die vermietete Immobilie für den Zeitraum der Vermietung, anteilige auf den Raum entfallende Renovierungs- und Instandhaltungskosten sowie anteilige Nebenkosten wie Heizung, Wasser, Gas. Was unter dem Strich übrig bleibt, muss als Gewinn in Anlage V-FeWo der Einkommensteuererklärung angegeben werden, die für Einnahmen aus kurzfristigen Vermietungen gedacht ist.

Eine wichtige Zahl gibt es in diesem Zusammenhang: Betragen die in einem Jahr erzielten Mieteinnahmen aus der Untervermietung der eigenen Wohnung nicht mehr als 520 Euro, darf diese Miete steuerfrei kassiert werden. Weitere Details sind in den Einkommensteuerrichtlinien R 21.2 Abs. 1 festgehalten.

Finanzamt kennt die Wohnraum-IDs und Registrierungsnummern

Wer seine Wohnung untervermietet, tut also gut daran, das nicht zu verheimlichen. Denn das Finanzamt kennt meist sowieso die Wohnraum-IDs und Registrierungsnummern der Unterkünfte: Städte und Kommunen sind dazu verpflichtet, die Registrierungsdaten an die Steuerbehörden weiterzuleiten. Falls die Einkünfte aus der Vermietungstätigkeit in der Steuererklärung nicht oder nicht vollständig angegeben werden oder gar keine Steuererklärung eingereicht wird und dadurch Steuern hinterzogen werden, handelt es sich um eine Steuerstraftat.

Plattformen-Steuertransparenzgesetz: Private Einnahmen werden gemeldet

Seit Anfang 2023 informiert Airbnb außerdem das Bundeszentralamt für Steuern über die mit der Plattform erzielten Mieteinnahmen. Der Grund dafür ist das Plattformensteuer-Transparenzgesetz, das die Meldepflicht und den automatischen Austausch von Informationen in Steuersachen regelt. Betreiber von elektronischen Plattformen wie Airbnb und Ebay in Deutschland sind dazu verpflichtet, Transaktionen und Umsätze ihrer im EU-Raum ansässigen Anbieter mit den steuerlichen Identifikationsmerkmalen an das deutsche Bundeszentralamt für Steuern zu melden. Und die Grenze für so eine Meldung liegt recht niedrig: Man überschreitet sie schon, wenn man als Anbieter in einem Jahr entweder mehr als 30 Transaktionen durchführt oder aber Einnahmen von ingesamt mindestens 2.000 Euro hat. Welche Regeln für steuerpflichtige Vermieter gelten, haben wir auf aktiv-online.de zusammengefasst. Das Finanzamt weiß also grundsätzlich darüber Bescheid, wenn jemand Mieteinnahmen über Airbnb oder andere Plattformen erzielt.

Fußballfans kostenlos übernachten lassen

Wer das alles zu kompliziert findet, aber trotzdem Fußballfans aufnehmen möchte, darf das gerne kostenlos tun. Das geht zum Beispiel über Plattformen, die Gratis-Übernachtungen vermitteln, zum Beispiel Couchsurfing. Achtung: In den genannten Städten in NRW ist dafür trotzdem eine Wohnungs-ID nötig! Eine Genehmigung des Vermieters braucht man aber nicht. Denn laut dem Urteil 14 S 61/20 des Landgerichts Lübeck gilt: Solange man selbst in der Wohnung bleibt und kein Geld für einen Schlafplatz nimmt, liegt kein typisches Mietverhältnis vor, das vom Vermieter zu genehmigen wäre. Es wird lediglich ein Mitbenutzungsrecht eingeräumt.